Апарт-отели и сервисные апартаменты: особенности формата и перспективы развития Казахстана

Наряду с традиционными отелями, ориентированными преимущественно на краткосрочное проживание, развиваются апарт-отели и сервисные апартаменты – форматы, объединяющие преимущества гостиничного обслуживания и самостоятельного проживания в квартире. Такие объекты пользуются спросом у путешественников и одновременно вызывают интерес у девелоперов, инвесторов и гостиничных операторов. Возможность сочетать краткосрочное и длительное размещение позволяет работать с разными категориями гостей, а особенности операционной модели, в том числе меньшая интенсивность обслуживания при длительном проживании, создают потенциал для оптимизации операционных расходов. Чем отличаются апарт-отели и сервисные апартаменты, в чём заключаются их преимущества и особенности финансовой модели? Как развивается этот сегмент на международных рынках и какие перспективы у него в Казахстане? Что такое апарт-отели и сервисные апартаменты и в каких городах Казахстана они представлены? Кухня-гостиная в сервисных апартаментах. Источник фото: официальный сайт A27 Apartments https://a27.kz/ Несмотря на схожесть концепций, между апарт-отелями и сервисными апартаментами существует определенное различие. Апарт-отель (англ. aparthotel или apartment hotel) – это объект гостиничной недвижимости, предлагающий краткосрочное и длительное размещение в оборудованных апартаментах с кухней или кухонной зоной, пространством для отдыха и повседневной жизни. Как правило, такие объекты находятся под централизованным управлением гостиничного оператора и предоставляют гостям привычные гостиничные услуги, включая стойку регистрации, уборку, прачечную и другие сервисы в зависимости от класса и концепции объекта. Сервисные апартаменты (англ. serviced apartments) – это полностью меблированные и оборудованные апартаменты, преимущественно ориентированные на среднесрочное и длительное проживание с дополнительным обслуживанием. Помимо самостоятельного использования кухни и бытовой инфраструктуры, гостям обычно доступны уборка, смена белья, техническое обслуживание и другие услуги. При этом сервисные апартаменты могут располагаться как в составе апарт-отелей, так и в отдельных жилых или многофункциональных комплексах, не предусматривающих полноценной гостиничной инфраструктуры. Однако на практике граница между этими форматами зачастую размыта, а сами понятия нередко используются как синонимы. Поэтому в рамках данной статьи оба термина рассматриваются как близкие по смыслу форматы профессионально управляемого размещения, сочетающие автономность проживания в квартире с элементами гостиничного сервиса. Ключевое отличие апарт-отелей и сервисных апартаментов от традиционных гостиниц заключается в организации жилого пространства и концепции размещения. В отличие от стандартных гостиничных номеров, преимущественно ориентированных на краткосрочное пребывание, такие апартаменты, как правило, предусматривают более функциональную планировку, позволяющую гостям поддерживать привычный образ жизни даже при продолжительном проживании. Помимо спального места, в распоряжении гостя обычно находится полноценная кухня или кухонная зона, место для работы, а в более просторных апартаментах может быть несколько отдельных спален и гостиная. При этом гостям доступны и привычные гостиничные услуги, перечень которых зависит от класса и концепции объекта. Фактически оба формата занимают промежуточное положение между традиционной гостиницей и арендной квартирой. В отличие от обычной посуточной аренды жилья, профессионально управляемые объекты предполагают единые стандарты обслуживания, организованное управление номерным фондом и более предсказуемое качество проживания. При этом сочетание автономности и гостиничного сервиса позволяет удовлетворять потребности гостей как при краткосрочном, так и при длительном размещении. В Казахстане апарт-отели и сервисные апартаменты уже представлены как локальными проектами, так и международными гостиничными брендами. Например, в Алматы с 2022 года работает Novotel Living Almaty Jetisu международной группы Accor, предлагающий 55 полностью оборудованных сервисных апартаментов с кухонными зонами и гостиничным обслуживанием, предназначенных как для краткосрочного, так и для длительного проживания. В ноябре 2025 года в городе также открылся A27 Apartments – комплекс из 220 сервисных апартаментов с централизованным управлением и гостиничным сервисом. Еще одним примером является апарт-отель City Stay. Наряду с действующими объектами в Алматы реализуются инвестиционные проекты апарт-отелей Parkside Living и Megaview Living компании UV Group, предусматривающие приобретение апартаментов для последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. При этом для Parkside Living также предусмотрена отдельная инвестиционная программа с возможностью покупки площади от 1 кв. м. В Астане также действует несколько объектов подобного формата. Среди них – апарт-отель TÖR’RE Astana, Trademark Collection by Wyndham, включающий 368 апартаментов, Expo Apart Hotel и ELITE APARTMENTS. Еще одним примером является Aisha Bibi Hotel & Spa, где оборудованные апартаменты с кухнями сочетаются с развитой гостиничной инфраструктурой. Кухня в номере апарт-отеля. Источник фото: официальный сайт TÖR’RE Astana, Trademark Collection by Wyndham torreastanawyndham.kz При этом география подобных объектов не ограничивается двумя крупнейшими городами Казахстана. В Атырау работает Somerset City Centre Atyrau – комплекс сервисных апартаментов под управлением международной гостиничной компании The Ascott Limited. Также подобные варианты размещения можно встретить в Караганде, Актау и Шымкенте. Кто выбирает апарт-отели и сервисные апартаменты и почему? Одной из основных целевых аудиторий апарт-отелей и сервисных апартаментов являются деловые путешественники, в том числе специалисты, приезжающие в другой город на продолжительный срок. К этой категории относятся сотрудники международных компаний, консультанты, инженеры, руководители проектов и другие специалисты, временно работающие за пределами места постоянного проживания, в частности в рамках реализации крупных инвестиционных, промышленных и инфраструктурных проектов. Для данной категории гостей важны не только качество обслуживания, но и возможность поддерживать привычный образ жизни во время командировки. Наличие кухонной зоны, бытового оборудования и более функционально организованного пространства обеспечивает большую автономность проживания, а также позволяет оптимизировать сопутствующие расходы при длительном размещении. Другой перспективный сегмент – корпоративная релокация. Компании, переводящие сотрудников в Казахстан или между городами страны, нередко нуждаются во временном жилье на период адаптации и поиска постоянного места проживания. В таких случаях оба формата могут стать удобной альтернативой традиционным гостиницам и аренде квартир. Дополнительный спрос формируют семьи с детьми, туристы, планирующие продолжительные поездки, а также гости, приезжающие для получения медицинских и образовательных услуг. При этом структура спроса существенно различается в зависимости от города. В Алматы перспективы обоих форматов связаны с сочетанием делового и туристического потоков. В Астане значительную роль могут играть корпоративные клиенты, участники международных мероприятий и государственно-деловых событий. В Атырау и других промышленных центрах важным источником спроса выступают компании, реализующие долгосрочные проекты и привлекающие специалистов из других регионов и стран. Таким образом, наиболее перспективными для развития апарт-отелей и сервисных апартаментов являются локации, где существует не только регулярный поток посетителей, но и устойчивый спрос на продолжительное проживание. Чем финансовая модель апарт-отелей и сервисных апартаментов отличается от классических гостиниц? Для инвесторов принципиальное отличие заключается не столько в стоимости проживания, сколько в структуре выручки и операционных расходов. Классические гостиницы с полным набором услуг, помимо размещения, могут получать существенную выручку от ресторанов, конференц-залов, банкетных мероприятий, спа-комплексов и других дополнительных услуг. Однако содержание подобной инфраструктуры требует значительных затрат на персонал, оборудование и обслуживание. Апарт-отели и сервисные апартаменты, особенно ориентированные на длительное проживание, могут использовать более компактную операционную модель. Отсутствие крупных ресторанных комплексов, сокращенный набор дополнительных услуг и менее частая смена гостей позволяют оптимизировать операционные расходы. Например, в классических гостиницах гости нередко останавливаются на две-три ночи, поэтому оператору приходится чаще проводить уборку номеров и подготовку к новым заселениям. В апарт-отелях и сервисных апартаментах, где продолжительность проживания может составлять несколько недель или месяцев, смена гостей происходит реже, а текущая уборка и смена постельного белья могут проводиться с меньшей периодичностью. Это позволяет сократить расходы на обслуживание номеров. Кроме того, продолжительные бронирования могут снижать затраты на привлечение гостей и комиссии каналов продаж в расчете на одну ночь. Подобная модель потенциально обеспечивает более высокую операционную рентабельность даже при более низкой средней стоимости проживания за ночь. Это преимущество прослеживается и в международной практике. Согласно исследованию гостиничного рынка Великобритании, по итогам 2025 года операционная рентабельность сервисных апартаментов в регионах страны составила 39,5%, тогда как средний показатель по гостиничному рынку находился на уровне 30,3%. Однако более низкие операционные расходы не обязательно означают меньшие первоначальные инвестиции. Строительство и оснащение апарт-отелей и сервисных апартаментов в отдельных случаях может обходиться дороже создания сопоставимых гостиничных номеров. Дополнительные затраты связаны с обустройством кухонных зон, приобретением бытовой техники, прокладкой необходимых инженерных коммуникаций и оснащением помещений для длительного проживания. Помимо капитальных и операционных затрат, важную роль в финансовой модели играет эффективность управления объектом. Как отмечают наши коллеги из Colliers Germany в своих исследованиях, эффективность оператора, структура расходов и условия договоров управления становятся все более значимыми факторами при оценке гостиничных активов инвесторами. Эти выводы актуальны и для апарт-отелей и сервисных апартаментов, финансовые результаты которых во многом зависят от выбранной модели управления. Таким образом, инвестиционная привлекательность апарт-отелей и сервисных апартаментов во многом связана с возможностью формирования более эффективной операционной модели. Однако потенциальная экономия на эксплуатации не гарантирует более низких затрат на строительство или более высокой инвестиционной доходности. Конечные финансовые результаты зависят от концепции объекта, структуры спроса, продолжительности проживания гостей, объема первоначальных инвестиций и эффективности управления. Что показывают международные рынки? Международная практика показывает, что апарт-отели и сервисные апартаменты постепенно укрепляют свои позиции на рынке недвижимости, привлекая внимание как гостиничных операторов, так и инвесторов. Согласно исследованию наших коллег из Colliers Germany, опубликованному в сентябре 2026 года, объем инвестиционных сделок в немецком секторе альтернативных форм проживания (Alternative Living) по итогам 2025 года увеличился на 74%, достигнув 1,1 млрд евро. Этот сегмент объединяет сервисные апартаменты, апарт-отели, студенческое жилье, комплексы совместного проживания и другие специализированные форматы. При этом сервисные апартаменты наряду со студенческим жильем выделяются как одно из наиболее востребованных направлений среди инвесторов. О развитии формата свидетельствуют и данные европейского рынка. С 2019 года среднегодовой рост спроса на сервисные апартаменты в крупнейших городах Европы составлял 5,9% против 1,1% в гостиничном секторе в целом. В 2025 году средняя загрузка сервисных апартаментов достигла 79%, тогда как в традиционном гостиничном секторе – 75%. При этом на сервисные апартаменты пока приходится лишь около 8% действующего номерного фонда исследованных городов. Однако среди номеров в проектах, находящихся на стадии строительства или продвинутого планирования, их доля уже достигает 12%, что свидетельствует о постепенном расширении присутствия формата на рынке. Растет и инвестиционная активность. Объем сделок с сервисными апартаментами в Европе увеличился с примерно 700 млн евро в 2023 году до 1,2 млрд евро в 2025 году. Несмотря на такой рост, сегмент пока занимает относительно небольшую долю инвестиционного рынка – около 5% совокупных вложений в гостиничную недвижимость. Одним из ключевых факторов развития формата становится растущая профессиональная мобильность. Например, наши коллеги из Colliers Indonesia в исследовании рынка Джакарты за первое полугодие 2026 года отмечают повышение спроса на сервисные апартаменты со стороны иностранных специалистов, приезжающих для работы в энергетике, горнодобывающей промышленности, технологиях и других отраслях. Таким образом, международный опыт показывает, что развитие апарт-отелей и сервисных апартаментов связано не только с туристическим спросом, но и с деловой активностью, релокацией специалистов и растущей потребностью в гибких форматах длительного проживания. Вместе с тем зарубежные показатели нельзя напрямую переносить на Казахстан. Перспективы подобных проектов необходимо оценивать с учетом локального спроса, продолжительности проживания гостей, конкурентного предложения, стоимости строительства и эффективности профессионального управления. Перспективы развития рынка Казахстана В ближайшие три-пять лет можно ожидать дальнейшего развития апарт-отелей и сервисных апартаментов в Казахстане. Наиболее благоприятные условия могут сформироваться в Алматы и Астане, где сочетаются деловая активность, международные связи и туристический поток. В промышленных центрах потенциал обоих форматов будет в большей степени зависеть от инвестиционной активности предприятий и потребности в длительном размещении привлеченных специалистов. Дополнительным фактором роста может стать расширение присутствия профессиональных гостиничных операторов и управляющих компаний, способных обеспечить единые стандарты обслуживания, эффективное управление тарифами и доступ к корпоративным каналам продаж. Одним из перспективных направлений также может стать развитие гибридных комплексов, объединяющих традиционные гостиничные номера и апартаменты для длительного проживания. Подобная концепция уже реализована в Алматы, где в одном здании работают классический отель ibis Almaty Jetisu и Novotel Living Almaty Jetisu, предлагающий сервисные апартаменты. Такой подход позволяет ориентироваться на разные категории гостей в рамках единого гостиничного комплекса. Отель ibis Almaty Jetisu и сервисные апартаменты Novotel Living Almaty Jetisu, расположенные в одном здании. Источник фото: официальный сайт Accor all.accor.com Вместе с тем развитие рынка вряд ли будет равномерным. По мере увеличения предложения будет возрастать значение правильного выбора локации, концепции объекта и профессионального управления. Поэтому еще на предпроектной стадии важно провести комплексный анализ рынка, оценить потенциальный спрос и конкурентное предложение, а также рассчитать финансовую эффективность различных концепций. Привлечение профильных консультантов с международной экспертизой позволяет всесторонне оценить перспективы проекта, выбрать наиболее подходящий формат и снизить инвестиционные риски. Фото: AI Atameken Business